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不動産投資用語

取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)

価格を求める鑑定評価手法の一つ。不動産の鑑定評価 方式である比較方式のうち,価格を求める手法である。 多数の取引事例を収集して,適切な事例を選択し,これ の事例価格について必要に応じて事情補正および時点修 正を行い,かつ,地域要因,個別的要因の比較を行って 求める手法である。この手法は,市場性のある不動産の 場合に有効であり,実証的である点に特徴がある。しか し,適切な取引事例を十分に集められない場合や,事情 補正や時点修正を的確に行えない場合等のときには,こ の手法によって価格を求めるのは困難である。

都道府県地価調査(とどうふけんちかちょうさ)

行政が行う土地価格調査の一つ。国土利用計画法によ る土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため,国土 利用計画法施行令に基づき,都道府県知事が,毎年1 回, 7月1日を基準日として,標準的な土地(基準地) を選定し,その価格(標準価格)を判定し公表する調 査。国が行う地価公示とあわせて一般の土地の取引価格 の指標となるものである。

土地利用計画(とちりようけいかく)

土地基本法に基づく土地利用に関する計画の一つ。適 正かつ合理的な土地利用を図るため,人口および産業の 将来の見通し,土地利用の動向その他の自然的,社会 的,経済的および文化的諸条件を勘案して,国および地 方公共団体が策定する計画。

土地利用基本計画(とちりようきほんけいかく)

行政が策定する計画の一つ。国土利用計画法に基づい て都道府県が定める計画で,都市地域,農業地域,森林 地域,自然公園地域および自然保全地域の五地域区分, 土地利用の調整等に関する事項を内容としている。

土地白書(とちはくしょ)

国が発行する白書の一つ。土地基本法に基づき政府が 国会に報告している年次報告で,地価,土地利用,土地 取引その他の土地に関する動向,政府が土地に関して講 じた基本的な施策,土地に関する動向を考慮して講じよ うとする基本的な施策で構成されている。この前身は, 国土利用計画法に基づいて作成されていた上地利用白 書。

土地の権利移転等の届出(とちのけんりいてんとうのとどけで)

土地取引規制の一つ。国土利用計画法に基づく規制 で,一定面積以上の土地取引について土地売買等の契約 を行ったときに,権利取得者は利用目的,取引価格等を 届けること。一定面積以上とは,都市計画区域内では 2,000㎡以上,それ以外の都市計画区域では5,000㎡以 上,都市計画区域以外では10,000㎡以上。届出を受けた 都道府県知事は利用目的が不適切な場合に審査・勧告が できる。

土地収用 (とちしゅうよう)

土地に対して行政が行う手続きの一つ。公共の利益と なる特定の事業のために土地を必要とする場合,正当な 補償の下に起業者がその土地または上地に関する権利等 を強制的に取得すること。土地収用法では,土地の収用 だけでなく,土地の使用も規定しており,土地の使用と は公共事業のために使用する権利を取得,または権利を 制限する場合をいう。

土地収穫逓減の法則(とちしゅうかくていげんのほうそく)

地代の成立に関する考え方の一つ。一定の土地から得 られる収穫は,その土地に投下される労働・資本の量が 増えるに従って増えるが,その場合,投下総量が一定限 度を超えると,労働・資本の増加分1単位がもたらす収 穫量の増加分は,次第に減少する。この事実を土地収穫 逓減の法則という。この法則は地代成立の一つの論拠と なっている。

土地残余法(とちざんよほう)

収益還元法により収益価格を求める方法の一つ。土 地・建物が一体となって収益用不動産を構成している場 合,その土地部分(建付地)の収益価格を求める方法で ある。その手順は,家賃等の総収益から支出する総費用 を差し引いて土地・建物に帰属する純収益を求め,この うち地上建物に帰属する純収益を控除して,最終的に求 めた土地に帰属する純収益を土地の還元利回りで還元し て収益価格を求める。この場合,地上建物が古いとか非 効率である場合は,土地に帰属する純収益が不適正にな ることに注意する。更地の鑑定評価に当たって土地残余 法を適用する場合は,その土地の上に最有効使用の建物 を建築することを想定し,前記の手順に従って土地に帰 属する純収益を求めるが,建物が建築される間は未収入 であるので,この点を補正した純収益を上地の還元利回 りで還元して収益価格を求める。

土地公有化論(とちこうゆうかろん)

上地所有のあり方に関する考え方の一つ。土地の私有 化を否定する論理。土地公有化論が登場したのは18世紀 後半イギリスにおいてである。これは,イギリスにおい て農業資本主義が最も典型的に開花したこと,および近 代的土地所有が典型的に展開したことによる。古典派経 済学の立場からの土地公有化の理論的根拠は,資本蓄積 と土地所有の矛盾に求められる。リカードの差額地代論 によれば,資本の新蓄積は,結果として劣等地への耕作 拡大ひいては地代の上昇を招き,利潤率の低下をもたら す。よって土地所有から生ずる地代が資本蓄積の障害と なる。また,古典派とは別に,土地の公共性または土地 の投機による土地利用配分の失敗等の観点から土地の公 有化か論じられることがある。

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