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不動産投資用語

サスティナブル・シティ

sustainable city 環境都市の一つ。環境を損なわず持続可能な都市。環 境負荷を可能な限り低減し,持続的な発展を目指し,一 方的な自動車依存ではなく,コミュニティと環境に配慮 した都市を形成するという考え方。

先買権(さきがいけん)

都市計画法により認められている権利の一つ。私人間 で不動産の売買契約が成立した後においても,買主に代 わって地方公共団体が買主になることができる権利。

差額配分法(さがくはいぶんほう)

鑑定評価で継続賃料を求める手法の一つ。対象不動産 の経済価値に即応した適正な実質賃料または支払賃料と 実際実質賃料または実際支払賃料との間に発生している 差額について,契約の内容,契約締結の経緯等を総合的 に勘案して,当該差額のうち貸主に帰属する部分を適正 に判定して得た額を実際実質賃料または実際支払賃料に 加減して試算賃料を求める手法である。この場合,実際 実質賃料または実際支払賃料に即応する対象不動産の経 済価値は,必ずしも最有効使用を前提として把握される 元本価格ではなく,対象不動産の現在の利用状況を所与 とした元本価格である。

差額地代(さがくちだい)

地代の考え方の一つ。土地の豊度(肥沃度)や位置の 差に基づいて生じる地代。豊度が異なる同一面積の農地 に等量の資本・労働が投下された場合,優良な農地の収 穫高は劣等な農地のそれよりも多い。他方,農産物の市 場価格は最劣等地における生産費用によって決定される から,他の農地では収益の余剰が生じ,生産要素に均等 利潤率が成立すると考えると,それが差額地代になる。 また,一定の土地に次々に資本・労働を投下していく場 合,土地収穫逓減の法則によって追加費用単位当たりの 収穫量増分は次第に減少する。農産物の市場価格は最終 投入の生産費用によって決定されると考えられるので, その前の投下費用がもたらす収穫には余剰が生じ,それ が差額地代になる。前述の差額地代を差額地代の第一形 態といい,後者を差額地代の第二形態という。位置の差 により差額地代が生じる事情は,豊度による差額地代の 第一形態に準じて理解される。宅地については,豊度に 代わるものとして,位置が重要である。

最有効使用(さいゆうこうしよう)

鑑定評価書に必ず記載すべき事項の一つ。不動産,特 に土地は不動性,個別性といった物理的特性を持つ反 面,その用途には多様院がある。ある土地に対して需要 が競合する場合,土地は一般に稀少性があるので,最大 の利潤を上げうる需要者の提示する最高価格によって価 格が決定される傾向がある。このことは,不動産の価格 はその不動産の持つ効用が最高に発揮されるような使用 を前提として成立することを示す。もちろん,最有効使 用といっても,それは客観的に良識と通常の使用能力を 持つ人の合理的かつ合法的な最善の使用を意味する。不動産の価格は,一般に最有効使用を前提として把握され る価格を標準として形成されるとする「最有効使用の原 則」は,鑑定評価理論における11の価格原則の中でも基 幹的で重要なものである。

裁定取引(さいていとりひき)

市場における取引手法の一つ。市場の中で存在してい る格差を利用して,リスクを取らずに利益を得る取引を いう。つまり,同じ価格のはずの同一商品が取引市場の 相違によって異なる値段となっていた場合,その値段の 格差を利用して,安く買える市場で商品を買い,高く売 れる市場で売って利益を上げる手法。市場相場の方向性 ではなく,価格の歪みを利用し,割高な資産の売りと割 安な資産の買いを行う。実物不動産市場では,情報の非 対称性と市場の非効率性で裁定取引を行う機会がしばし ばある。 (Arbitrage「アービトラージ」とも言う)

再調達原価(さいちょうたつげんか)

鑑定評価の方式適用における価格概念の一つ。再調達 原価は原価法を適用するために不可欠な価格であり,あ る不動産を価格時点で新たに建築または造成して取得す るとした場合に要する原価の総額である。この場合,発 注者が請負者に対して支払う標準的な建築・造成費に発 注者が直接負担すべき通常の付帯費用(設計費等)を加 算して求める。なお,古い形式の建物等で使用資材・工 法等の変遷により再建築が困難な場合は,対象建物と同等の有用性を持つ建物を新たに建築することを想定した 原価の総額とすることがあり,これを置換原価とい う。

財団抵当(ざいだんていとう)

企業を担保とする制度の一つ。工場,鉱業等の企業に おいて,経営のための土地・建物・機械等の物的設備お よびその企業に属する工業所有権等を一括して一個の財 団とし,その上に抵当権を設定する制度。財団を組成す ることにより担保力の向上,担保手続費用等の削減に資 するために,早くから特別法によって認められ,改廃を 経て現在は,工場財団抵当等9種ある。これ以外の財団 抵当は認められていない。財団抵当は,公示方法等の違 いから工場財団等の不動産財団と鉄道財団等の物財団と に分けられ,前者には不動産の規定が適用される。な お,財団のほか企業財産の担保制度としては,中小企業に利用される工場抵当,大企業に利用される企業担保の 制度がある。

採草放牧地(さいそうほうぼくち)

農業に関する法律用語の一つ。農地法では,耕作目的 に利用されている土地(農地)以外の土地で,主に耕 作・養畜事業のための採草,または家畜の放牧目的に利 用されている土地が採草放牧地と定義されている。

財産課税(ざいさんかぜい)

課税対象となる物のとらえ方の一つ。財産の所有とい う事実に着目して課される租税。課税対象財産の範囲に よって一般財産税と個別財産税とに分かれる。昭和21年 の財産税, 25年の富裕税は前者の例であり,特定種類の 財産を対象とする固定資産税は後者の例である。相続お よび贈与によって取得した財産を対象とする相続税およ び贈与税は,実質的財産税といわれており,所得税を補 完する機能を持つとされる。

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