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不動産投資用語

共同債権買取機構(きょうどうさいけんかいとりきこう)

不良債権処理のために作られた組織の一つ。 金融機関の不良債権を処理するために,持ち込んだ金融機関の融資で債権を買い取って,第三者に売却することを業務とする機関。    

供 託(きょうたく)

民法上は,債務者が行うことのできる債務履行方法の 一つ。金銭・有価証券またはその他の物品を,供託所 (法務局)もしくは指定倉庫等に寄託(当事者の一方が 相手方のために保管することを約してある物を受け取る ことによって成立する契約)することにより行う。民法 上,供託の効果として,債務者は債務を免れ,債権者は 供託物の交付を請求する権利を取得することになる。

行政財産(ぎょうせいざいさん)

財政・租税に関する法律用語の一つ。国有財産法で は,国有財産のうち公用財産,公共用財産,皇室用財産,企業用財産に該当するもの,地方自治法では,普通 地方公共団体において,公用,公共用に供されている財 産等が行政財産と定義されている。

強制競売(きょうせいけいばい)

債権者が未受領金銭の回収を図るための制度の一つ。 競売は債務者の不動産,船舶等の財産を債権者が多数の 者に競わせて,売却・換価し,その代金によって債権の 回収を行うことをいう。このうち,不動産を強制執行手続によって売却,換価することを強制競売という。その 手順は,民事執行法にしたがい,地方裁判所が債権者の申立てに基づき競売開始決定による差押登記をし,次に これを入札等の方法で売却し,その売却代金を債権の優 先順位に応じて作成した配当表に基づいて差押債権者, 配当要求した債権者,残額は債務者へ交付する。

強制管理(きょうせいかんり)

債権者が未受領金銭の回収を図るための制度の一つ。 債務者所有の不動産を差し押え,債務者からその収益を 受ける権利等を取り上げた上で,裁判所が選任した管理 人にその不動産の収益を収受させ,これを債権者に配分 することによって債権の回収を行う強制執行の方法。民 事執行法にしたがって手続きが進められ,特に不動産の 時価が低廉なため,直ちに競売を行うことが難しい場合 に効果を持つ。

キャピタル・ゲイン課税

課税の仕方の一つ。土地,減価償却の対象となる有形 固定資産,株式等の投資有価証券等,資本的資産の売却 によって得られる値上がり益に対する課税。値上がり益 は長年の累積によるものが多く,売却も偶発的であるこ とから,キャピタル・ゲイン課税は,その所得の特質と 総合累進課税制度との関連で問題とされ,各国とも資産 の種類および範囲,保有期間の長短,譲渡の態様等に よってその取扱いを異にしている。わが国では,資産の 保有期間により短期と長期に区分し,個人の土地等譲渡 益は分離課税される。法人の土地譲渡益については,通 常の法人税のほかに追加課税が行われるが,取引の活性化等に配慮し,現在追加課税の適用は行われていない。

キャピタル・ロス

投資した時の価格よりも売却時の価格が低い事による売買損失の事。

キャピタル・ゲイン

capitalgain 投資に関する用語の一つ。資本的資産の価格変動に よって生ずる差益で,土地の場合は,地価上昇による所 有者の資産価額の増加を示す。キャピタル・ゲインは, 売却されない土地の値上がり分である未実現のものと, 売却されて実現した譲渡益とに区別される。一般に課税 の対象となるのは実現したキャピタル・ゲインである。 また,逆に価格変動による差損をキャピタル・ロスとい う。

キャッシュフロー分析

Cash Flow Analysis 投資分析手法の一つ。資金の流れ(キャッシュフ ロー)に着目した投資採算性等の分析手法。企業会計上 では収益は実現主義,費用は発生主義を原則とし,収益 と費用を一定の基準に従って配分して期間損益を計算す るのに対し,キャッシュフローは,現金の入金,出金の 事実に基づいて資金の純増を計算するもので,人為的な 操作が入りこむ余地はない。賃貸ビルのように投資効果 を長期にわたって分析する場合は,各年の資金の状況が 把握でき,借入金の残高,大規模修繕計画等の判定が容 易なため,キャッシュフロー分析の方が会計上の期間損 益計算よりも優れているとされる。「CF分析」とも言う。

期待利回り(きたいりまわり)

賃料の鑑定評価に関する利回りの一つ。積算法を適用 する場合,対象不動産の基礎価格に乗ずる利回りを期待 利回りという。賃貸借契約において貸手側か供給する不 動産への投資額に対する年当たりの期待収益(純賃料と いう)の割合である。期待利回りは還元利回りと関連す るが,前者は賃貸借の契約期間内の純賃料に対応するも のであるのに対し,後者は不動産が生み出す長期間の純収益および復帰価値の現在価値の合計額に対応するもの で,一般的に後者の方が大きい場合が多い。

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