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みなさん、こんにちは。

田島です。

 

最近、知人で海外旅行に

行く人が増えています。

 

所有している
「海外不動産を見に行く」
と言っていました。

 

せっかくなので、
簡単に解説します。

 

まず、海外不動産は
外国人が所有権で
購入できない国があります。
（特に、新興国）

 

コンドミニアム(区分マンション)
などは所有権で購入できるけど
土地は基本的に購入できません。

 

その多くは新興国です。

 

理由は、経済侵略されるからですね。

 

ちなみに裏技で法人を立てて
そこから土地を購入する
方法もありますが
そこまでする方は殆どいません。

 

国も違えば、法律も違います。

 

そのあたりはしっかりと

リサーチが必要です。

 

【ノンリコースとリコース】

 

海外不動産投資を勉強して、
びっくりしたのが
「融資」の引き方が
日本国内と異なることです。

 

不動産投資において
現金購入ではじめる方は

少ないです。

 

なので、「融資」がとっても
大事になってきます。

 

その、「融資」において
日本の不動産投資は
「リコースローン」
になります。

 

リコースローンとは
不動産を担保に入れるだけでなく、
借入を行う本人が連帯保証人に
ならなければいけません。

 

物件によっては、第三者や
親であったり奥様であったり、
第三者の連帯保証を求められます。

 

仮に物件価格が大きく値下がりしても、
賃貸が全くつかなくても、
物件を手放しても、
ローンが付きまといます。

 

リコースローンという仕組みを
採用している日本の銀行は
ローンを返済してくれる
ことを第一に考えています。

 

なので、融資をする上で
借入する方の
「属性」が大事になります。

 

属性の一般的な評価は
・勤め先
・勤め形態
・年収
・勤続年数
・お住まい（家の種類）
・婚姻の有無

をみます。

 

日本の不動産投資は
日本でサラリーマンをしていて、
安定した給与所得があれば、
上手に借入できる可能性が
あるということです。

 

ちなみにマレーシアもリコースローンです。

 

さて、面白いことに視点を広げ
海外の不動産投資での借り入れは、
「ノンリコースローン」
というモノが存在します。

 

ノンリコースローンとは
物件を放棄すれば、
一切ローン返済を行う
義務がなくなるのです。

 

面白いですね。

 

海外の不動産投資であれば、
ノンリコースローンの為、
最悪の場合でも物件さえ手放すことで、
ローンの支払い義務がなくなります。

 

そうすると、海外不動産の方が良いの？
と思う方がいらっしゃいますが
それは、間違いです。

 

なぜなら、海外不動産を行う上で
3つの障害があり、一括で購入できる方
でないと利益が出にくいからです。

 

その障害とは、
「高金利」「税金」「コネ」
です。

 

「高金利」
海外は日本と違って高金利です。

 

住宅ローンも4-10％が当たり前です。

 

日本のように2％以下で貸すことはあり得ません。

 

海外不動産の利回りが6％でも
8％の金利ならばマイナスになってしまいます。

※ちなみに外国人がローンを受けられる国はわずかです。

 

「税金」
現地のルールに合わせて

税金を払う必要があります。

 

例えば、フィリピンの場合は
外国人所有の不動産から得られる賃貸は
家賃の25％が税金になります。

 

え～！25％も！

 

国によって異なるのでそれぞれの国の理解が必要で、
さらに税金だけでなく、その国の法律も理解する必要があります。

 

「コネ」
信頼できる管理会社が必要です。

 

なぜなら、日本と違い海外は
非常にゆっくりです。

 

お部屋に空室が出来ても2-3か月以上
放ったからし、メールも1週間
返ってこないのが良くあるからです。

 

私の知り合いにも海外不動産に
チャレンジした方がいますが
上手く行っている方は一部です。

 

日本人が信頼できる管理会社は
非常に少ないのが現状です。

 

私の経験上、世界から見ると
日本の不動産の方が
魅力的と言われます。

 

「金利」
なぜなら、きちんと融資さえ引ければ
世界中で一番低い金利で
融資を引くことが可能！

 

投資用ローン1～2%台って
まずあり得ないです。

 

「価格」
建物がキレイでしっかり
しているのに安い！

 

当然のことなんですが、
海外は異常に物件が高く感じますね。

 

「人」
管理会社も入居者も基本的な
レベルが高く、サービスが良く
ルールを守る。

 

こんな感じなので、
私の知人の多くは海外ではなく、
日本の不動産を購入しています。

 

ちなみに、金持ち父さんに書いてある
E(サラリーマン)→B(ビジネスオーナー)→I(投資家)
は、日本で再現するには
あまり現実的ではありません。

 

理由は、銀行は経営者に
お金を貸しません。

 

実は、日本では、E→Iが
とても相性が良いです。

 

なにせ、私たちは日本人。

 

日本居住者なのですから
日本経済の仕組みを上手に
活用したいものですね！

 

また、勉強会でお会いしましょう。

 

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