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こんにちは、田島です。

 

知人がハワイから帰国したので

資産運用の話を聞きました。

 

ハワイの不動産は中長期で

ずっと上がっているそうです。

 

【ハワイ不動産】

今回、知人はハワイ渡航にて
ハワイ不動産を視察してきました。

 

投資用として検討していて、
オアフ島にある「ワイキキ」は
一番稼働率が良いので

ワイキキを中心に視察したようです。

 

現地を見ると物件が

欲しくなるそうですが、
今回、ハワイ不動産を視察して
納得したことがあるそうです。

 

この市場はまさに、
キャッシュフローゲーム！

 

オアフ島では信じられないことに
1919年築の戸建てが9000万円で売れ、
新しいコンドミニアムは、
完成前に7000万円で売りに出し即完売。

 

そして、完成後に一度も住まず1億円で転売！
（これを不動産　IPOと呼ばれています）

 

オアフ島では築40年以上のものでも
価値は上がり続けています。

 

これは、オアフ島、ハワイに限ったことではなく

アメリカ本土も同じことが言えます。

 

アメリカでは、古い物件をリフォームして住む
リノベーション文化が昔からあります。

 

なので、もちろん不動産投資家も
リノベーションを行い
転売ということが普通に行われています。

 

物件を買い、修繕し、なるべく高い家賃で貸し、
数年そのまま賃貸を続け
10年後に物件を売却する方法は
オーソドックスな

不動産転売方法だそうです。

 

なぜ、こんなことが
起きているかというと
アメリカの不動産市場は大きく見ると
右肩上がりだからです。

 

さらに。不動産購入者には

仲介手数料がかかりません！

 

手数料は売り手側が

支払う制度になっています。

 

と聞くと、

「ハワイ不動産は良いのかな～」

と思ってましたが

そんな甘いことはなかったです。

 

【日本と違う融資制度】

 

融資も日本と違います！

 

アメリカは「ノンリコース」という
制度をとっています。

 

「ノンリコース」とは
物件を放棄すれば、
一切ローン返済を行う
義務がなくなります。

 

知人は、自分の融資枠が

どのくらいあるか

査定してもらいました。

 

まずは、

自分がどのくらいまで

借りれるか？

 

という融資枠を

知ってから資産計画を立てることは
大事なことです。

 

そして、ハワイ州は

アメリカで収入のない

日本人がローン出来る州です。

 

さて、ハワイでローンの出る物件は
フルキッチンでなければいけないという
条件があります。

 

フルキッチンとは
電子レンジだけのキッチンではなく、
フルサイズのオーブン（チキンの丸焼きが焼けるやつ）
ファミリータイプの冷蔵庫があること
らしいです。

 

しかし、ハワイを含む

アメリカ不動産というか、

海外不動産には落とし穴があります。

 

それは、

「金利」「現地の法律」「信頼できる管理会社」

です。

 

まず、アメリカでローンを

組む場合の金利は、

4-5％台ととても高く、

東南アジアは7-8％以上の金利です。

 

さらに「現地の法律」を理解して

きちんと対応しなければ

物件を没収される可能性や、

「信頼できる管理会社」をつけなければ

いつの間にか家賃収入を使い込んだり

物件をきちんと管理しなかったり

することもあります。

※私の別の知人は管理会社に横領されていました。

 

また、外国人はフルローンが

基本NGなため
物件価格の30%-50％ほどの
頭金を最初に入れなきゃダメです。

 

私も数年前にハワイに行ったときは

立地が良いワイキキで、

一番安いワンベットルームが
築40年で物件価格26.8万ドルでした。

ちなみに当時
ローン金利は4.5%で

 

「高い！」

 

という話をすると

 

「日本の不動産は異常だ。金利も安いし、
信じられないぐらい物件が安い。
先進国なのにありえない。」

 

とハワイの不動産会社の人に

言われました。

 

確かに海外不動産も持っている

知人数人は

「日本の不動産の方が良い。」

と言っていました。

 

また、ローン会社で

融資枠を聞いたときに

「日本で借り入れをしているのですが
その部分は見られますか？

と聞きましたら

 

「NO!」

 

ということは、

日本で借りて
アメリカでも借りて・・・・
世界中でアザーズマネーを借りたら・・・

 

世界中で資産作れるんじゃん！

 

夢は膨らみますね！
（ワクワク）

※頭金30-50％出せれば、、、

 

それでは、今日も元気で！

 

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■今日の一言■

 

北京五輪のダイジェストだけ見てます。

 

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