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お金のガッコウ

不動産投資に興味はあるけれど、何から始めたらいいのかわからない！？

 

今回の記事はそのようなことをお思いの不動産投資初心者の方に向けて書いた内容となっております。

本記事を読めば、下記のようなことが分かります。

 

 

【不動産勉強会への参加方法】

 

本記事を読むことで、不動産投資初心者の方でも、ある程度の知識や不動産投資の全体像を把握することができます。

 

不動産に関する勉強会開催を毎月定期的に開催していますので、記事を読んだだけではきちんと理解できる自信がないという方はぜひ勉強会の紹介もチェックしてください。

 

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不動産投資、初心者の始め方は？物件購入するまでの流れを解説

 

 

「不動産投資」とひとくちに言っても、その中には多くのステップが存在します。

具体的には、不動産投資をおこなうには下記のステップをこなしていく必要があります。

 

 

次章から、各ステップについて一つひとつ解説していきます。

 

不動産投資の始め方１：不動産の勉強・情報収集/情報整理

不動産投資を始めるにあたってのファーストステップは不動産の勉強・情報収集/情報整理です。

とても大事な部分ですが意外とこの手順を怠る方も多いのが現状です。

ここを間違えてしまうと物件を購入した後で様々なリスクに直面してしまう恐れもあるため、必ずチェックしておきましょう。

 

 

不動産投資を始める前にその１：家族に同意を取る

独身の場合はあまり気にしなくても良いかもしれませんが、配偶者がいる場合は家族の同意を得ることをおすすめいたします。

投資に対する考え方は人それぞれですので、後になって相談するより早い段階で家族の考えを認識しておくことも大事です。

ここの確認を怠ってしまうと、後々トラブルに発展する可能性があります。

 

不動産投資を始める前にその２：不動産投資のメリット・気を付ける点を確認する

不動産投資で得られるメリットはいくつもあります。一方、気を付ける点も同じくらいあります。

今、不動産投資を始めたいと思っている方は、始めたいと思った理由があるはずです。

その、自分が求めている不動産投資の益と不動産投資のメリット・気を付ける点が見合っているか/釣り合っているのかを確認しておきましょう。

 

 

不動産投資を始める前にその３：物件購入後にかかる経費を知っておく

不動産投資において、物件購入に伴い必ず経費が発生します。物件意外にもコストが発生することを抑え、収支シミュレーションをしましょう。

売主から直接物件購入	不動産仲介会社経由で物件購入
仲介手数料は不要	仲介手数料がかかる

物件購入にかかる経費は、

• 売主から購入する場合
• 不動産仲介会社を通して購入する場合

上記ケースにより、違いが出ます。

仲介会社からの購入の場合、売却時、購入時においてどちらも「仲介手数料」が発生しますが、売主から直接購入する場合は発生しません。

また、物件を購入する際、その他にも、

などが多くの場合、諸経費として発生します。

不動産投資を始める前にその４：運用にかかる経費を知っておく

また、不動産は購入した時だけではなく、運用している際にも様々な経費が発生します。

下記は主に発生する諸経費です。

こちらも物件購入時に発生する経費同様、「発生するもの」としてしっかり認識しておくことが大切です。

 

不動産投資を始める前にその５：売却にかかる費用を知っておく

不動産は、購入時だけじゃなく売却時にも費用がかかります。

 

ここまで、「不動産投資を始める前にチェックすること」を解説しましたが、いずれの項目も確認を怠ってしまうと後々トラブルに発生しかねない確認事項です。

 

不動産投資の始め方２：目的・目標を決定する

 

不動産投資に関する情報収集等が済んだ後は、「なぜ不動産投資に取り組むのか」「不動産投資で達成したい目標」を簡単でもいいので考えましょう。

一人で難しい方は、不動産投資に詳しい方と相談しながら決めると良いでしょう。

 

不動産投資に求める目的を整理する

 

不動産投資の収益は「不労所得＝インカムゲイン」と「売却した時の利益＝キャピタルゲイン」の2つに分かれます。

キャピタルゲイン	不動産を売却して得る利益のこと
インカムゲイン	毎月の家賃収入のこと

それ踏まえ、ご自身が不動産投資で得たいものをまず整理しましょう。

先々の年金も加味して考えると、

定年後の再雇用は「労働収入」にあたるため、受給できる年金額は「減ります」。

不動産の家賃収入は「不労所得」にあたるため、受給できる年金が「減りません」。

それを踏まえると、不労所得の大事さは痛感しますよね。

 

不動産投資に求める目標額を整理する

設定する目標額は個人差により様々です。

「何歳の時点でいくらの不労所得が欲しい」など具体的な目標を決めることが一番ですが、最初は難しい場合もあるため、不動産投資に詳しい人に相談しながら無理のない目標を決めることをオススメします。

インカムゲイン(不労所得)とキャピタルゲイン(売却した際の利益)、どちらの方法で収益を得るのかにもよりますが、自分の生活や人生設計に沿った目標金額を設定しましょう。

 

不動産投資の始め方3：投資する物件を選ぶ

 

 

情報収集をし、目標も決めたら物件を実際に選んでいきましょう。

ここが一番時間のかかるステップかもしれません。投資物件の種類・選び方のポイントを踏まえた上で物件を選定しましょう。

 

投資物件の種類

投資物件は、主にビル、一棟アパート、区分マンション、戸建てに分けられます。

物件内容にもよりますが、物件金額は一般的に以下の順で安くなります。

空室リスクを減らし利益の得やすい物件を取得するためには、物件の種類とそれぞれの特徴を抑えましょう。

ビル	ビル一棟ごと購入するタイプと区分で購入するタイプに分かれ、オフィスビルがいい例です。 比較的規模が大きく家賃収入も大きいため、住居用に比較し、物件価格も1億円以上になるなど高くなることもあります。 ただ、必要自己資金が大きく融資条件が厳しいため、簡単にチャレンジできるものではありません。
一棟アパート	首都圏や地方の居住用一棟アパートを購入するものです。 大きくは木造とRC造に分かれ、戸数は２戸～10戸以上、物件価格は木造＜RC造となります。 例）首都圏　駅徒歩10分　物件価格○○〇〇万円　8戸木造一棟 ポイント⇒入居している部屋分の家賃収入がまとめて得られるため、収益性は高い。 物件次第で空室リスクは高い、修繕費用はすべてオーナー負担、自己資金が大きい
区分マンション	おおよそ20戸以上のマンションの中から一戸を購入するものです。 自己資金が少ない方や初心者でリスクを抑えてチャレンジしたい方に向いています。 例）首都圏　○○マンション　301号室購入 ポイント⇒賃貸ニーズが高い、物件価格が比較的安い、収益性は普通
戸建て	これは皆さんもイメージしやすいかと思います。普通の戸建て住宅です。 ポイント⇒物件の立地・大きさにより物件価格は様々、状態により最初から必要修繕箇所が発生するため自己資金も必要

 

物件を選ぶ際には空室リスクを意識しよう

また、不動産投資の成功において、最大のポイントは空室リスクを極力減らすことです。

空室リスクには、人口の多さが関係します。

人口が多い場所且つ賃貸ニーズが高い駅に物件を所有することで空室リスクを低く保有・運用することができます。

 

不動産投資の始め方4：不動産会社を選ぶ

物件選びと並行して不動産会社選びも行います。

その不動産会社が信頼できる会社かどうか見極めるのは、初心者には難しい部分があるかもしれませんが、とても大事なステップのため意識して見極めていきましょう。

 

不動産会社を選ぶポイント１：会社概要

従業員数および「賃貸管理(＝物件管理)担当」の人数と従業員数全体における割合をチェックしましょう。

ただ、HPで記載されていることは少ないため、直接質問するか紹介される際に質問するといいでしょう。

 

不動産会社を選ぶポイント２：実績

入居率と管理戸数、管理戸数も他社より多く入居率も高い会社がオススメです。

HPなどに掲載されている情報は不十分だったり情報が古い可能性があったりしますので、不動産会社の担当者に直接聞きましょう。

 

不動産会社を選ぶポイント３：営業担当

残念ですが信頼できる営業担当に出会える確率は低いです。

不動産営業の多くは雑なタイプが非常に多いためで、かつ悪質な営業担当も少なくないので注意しましょう。

信頼できる営業担当に出会える方法のポイントは、不動産に詳しい方から信頼できる方を紹介してもらうことが一番オススメです。

 

不動産会社を選ぶポイント４：初心者におすすめの不動産投資の物件を提案してくれるか

初心者向けの不動産投資の主なポイントは以下となります。

上記は、賃貸ニーズが高いため、空室リスクを抑えやすく運用しやすい物件と言え、初心者には運用しやすい物件と言えます。

 

不動産投資の始め方5：ローンや融資の審査をし、お金を準備する

不動産会社も決めた後は、お金の準備を始めましょう。住宅ローンとは違った不動産投資ローンの特徴をしっかり抑え、賢くお金を準備しましょう。

 

住宅ローンと不動産投資ローンの違いを抑えてトラブルを避けよう

「不動産＝住宅ローン」のイメージをお持ちの方が多いかもしれません。
不動産投資の場合は、「不動産投資ローン」のみ利用でき、その殆どが「変動金利」です。

ここで皆さんがご注意頂くことは、①金利が上がり続けるリスク、②不正融資の存在の２つでしょう。
①については実行金利(＝最初に定めた金利)から＋金利上限が決まっている金融機関での融資を活用すると上がり続けるリスクは避けられるため有効です。

不動産投資ローン	住宅ローン
不動産投資目的のローン。ほとんど変動金利	あくまで住むことを前提としているローン。不動産投資目的では本来適用できない

②について、悪質な不動産会社によっては、金利が低い住宅ローンでの融資を提案してくることもあるため要注意です。

住宅ローンはあくまで「住む」ことを前提としているため「不動産投資」では適用できません。

ただ、それを認識していながら金融機関に対し、「マイホーム購入」と見せかけて虚偽の融資申請を行い、仮に融資申請OKが出れば金利は低いので利回りも高いと甘い言葉で誘惑してきます。

 

■不動産投資ローンについて

 

そもそも不動産投資ローンについて、みなさんどう思いますか？

ローンを組むのが怖い・嫌など考える方の方が多いのではないでしょうか。

 

ここで一つポイントがあります。

住宅ローンについてはどう思いますか？マイホーム購入時に当たり前に活用する方が多いと思います。

 

つまりは、それと一緒です。「投資」という言葉から「なんか怪しい」「本当に信用できる」などイメージが悪い方もまだいるかもしれません。

ですので、そこについてまずは自分の中で整理した方がいいですね。

 

そして、不動投資ローンも、変動金利と固定金利の2種類があります。

上記例で見てみると、現時点では変動金利の方が金利も安く支払いも安いですね。

ただ、ここでみなさんが気になるのは将来において「金利上昇リスク」ですね。

「将来金利が上がったら返済していけるのか」、「そもそもそれでマイナスになったら投資失敗」と思う方もいますよね。

結論から述べると、これは対策ができますので、そこまで気にしなくて大丈夫です。

対策方法としてポイントは、「最初の金利から＋上限のある金融機関の融資を活用する」ことです。

これを活用することで、ずっと金利が上昇し続けるリスクは回避でき、安心できますのでオススメです。

金融機関が不動産投資の融資審査で見ているポイント

金融機関が不動産投資ローンで見ているポイントは、下記の通りです。

年収	ご興味のある方は不動産融資に詳しい人に相談することをオススメします。
勤続年数	転職の可能性がある場合、融資の審査度合いから”転職前”がオススメです。
勤務先の規模・業績	公務員・医療系・上場企業＞上場グループ企業＞中小企業＞自営業　の順に審査通過しやすいイメージです。 中小企業以上はおおむね可能性ありと見ていいでしょう。
過去の支払滞納の有無	過去5年以内の支払い滞納回数が3回以上あると注意が必要です
保有金融資産	預金、株、投資信託、FXなどの金融資産を指します

自身のステータスを理解し、よりスムーズにローンに通るための資料や材料をそろえておきましょう。

 

不動産投資の始め方6：団体信用生命保険とは

不動産投資ローンでは、団体信用生命保険に加入することが融資条件として多いため、融資審査OK＝融資を受ける＝団体信用生命保険に加入となります。

団体信用生命保険の内容を確認しておき、万が一のときにどのようなお金の流れになるのかを理解しましょう。

 

団体信用生命保険の内容

略して「団信」というもの。

各保険会社の保険内容で定められているルールに従い、事故や病気が原因で死亡した場合もしくは重度障害になってしまった場合に保険が適用されるものです。

また、毎月の保険料の支払いは「＝入居者が支払ってくれる」と同様となる点は大きなメリットです。

上記となるため、家賃収入が入る⇒月々ローンを返済する(＝家賃収入から保険料は支払っている)との仕組みとできるためです。

 

不動産投資の始め方7：不動産管理会社を選ぶ

 

不動産投資の成功において、良い不動産管理会社を選ぶことは必須の条件です。

不動産管理会社には、2つの種類があります。1つは集金代行、1つはサブリースです。

 

不動産投資の始め方8：物件を購入する

これまでのステップで、物件を購入し、不動産運用を始めるすべての準備が整いました。

ここまできたら物件を実際に購入しましょう。

 

初心者がやりがちな不動産投資の失敗例3選

不動産投資の失敗例１： 勉強しない、調査しない、比較しない

様々な判断をする上で非常に重要なのは基礎知識です。

良い判断するための日々勉強⇒不動産会社から言われることが合っているかの調査⇒各社の実績数字ベースでの比較、これができなければ危険です。

勉強が苦手な方へのおすすめの解決方法は、不動産会社ではない方から知識を学ぶことです。

 

不動産投資の失敗例２：悪質な不動産営業に騙される

オーバートークが多いことや虚偽報告、時間帯を考えない執拗な営業行為、不正行為をはたらく不動産営業マンが多いことは事実です。

悪質な不動産営業に騙されないためのポイントは、あなたが勉強して騙されないための知識を身に付けることです。

 

不動産投資の失敗例３：物件管理について知らない

 

不動産購入はあくまで「スタート」で、ここから大事なのはきちんと「管理」することです。

つまり、先々に起こることの予測且つそれに対する準備・対策しておくことが成功するための非常に大事なキーポイントです。

 

ただ、それを忠実に行っている方は少ないため途中で失敗してしまうという事態が起きます。

 

【リスク減】初心者でも不動産投資を成功させるポイント４選

実際、初心者が不動産投資で成功するのって相当難しいのでは？と思った方も多いと思います。

しかし、安心いただければと思います。初心者が失敗することはもちろん多々ございますが、しっかり要点さえ押さえて不動産投資をおこなえば初心者でも利益を得ることはもちろん可能です。

 

下記点をしっかりおさえ、不動産投資デビュー時から堅い利益を得ていきましょう。

 

ポイント１：信頼できる不動産会社を選ぶ

繰り返しになりますが、

こちらのポイントをしっかり押さえ、不動産会社を選びましょう。

また、1社だけリサーチするのではなく、数社ピックアップして必ず比較・調査・検討をおこないましょう。

数社みていくことで、「いい不動産会社」のものさしが自分の中でできていきます。

逆に、「良さそうな雰囲気だけど実際どうなのか分からない…」と思ってしまううちはリサーチ不足ですので、きちんといい不動産会社と判断でき根拠をトコトン洗い出しましょう。

 

ポイント２：空室リスクを避け運用しやすい物件を購入する

不動産投資で成功している方ほど、オイシイ掘り出し物件を狙うのではなく、安定した需要の手堅い物件選びをしている方が多いです。

先ほども述べましたが、初心者の方にもおすすめできる、空室リスクが少ない物件の特徴は下記です。

 

ポイント３：集金代行(＝管理代行)を活用する

集金代行(＝管理代行)の方が月々のキャッシュフローが高いため、集金代行の活用は成功するために抑えておきたいポイントです。

空室リスクがある点は気を付けるべき点ですが、空室リスクは良い物件を選ぶことである程度カバーすることができます。

不動産管理会社は利回りの良さで選ぶようにしましょう。

 

ポイント４：リスク許容

例えば、どんな有名な投資の神様でも100％成功することはあり得ません。

重要なのは、「多少失敗することを想定し、その対策を準備しておく」ことと言われています。

成功している方ほど、その「準備」が上手なのです。

そして、完璧を求める程、挑戦できないことにもつながり、これが最大のリスクと言えるかもしれません。

 

初心者向け不動産投資勉強会のお知らせ

その方の状態や融資条件、目指す目標によって、可能な投資方法も、購入した方がいい物件も変わります。

そういった方はぜひ、今回の記事の執筆者・鈴木が講師を務める不動産勉強会にお越しください。

成功・失敗事例も含め不動産投資のいろはについてお話していますので、もし興味のある方は勉強会に是非ご参加ください。

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最後に：不動産投資と株式投資の違いは？

ここまで、これから不動産投資を始めようとしている皆様に向け、不動産投資の基礎をお伝えしましたが、この記事を読んでいる方の中には不動産投資のほかにも株式投資を検討されている方も多いと思います。

最後に、不動産投資と株式投資の違いについて解説します。

ざっくり答えますと、株式投資はハイリスク・ハイリターンなのに対し、

不動産投資はミドルリスク、ロングリターンと言えるでしょう。

株式投資に比べると、不動産投資は流動性(お金への替えやすさ)は低いですが、知識を学べばリスクは意外と低く、皆さんが思っているよりハードルもそれほど高くありません。

 

まとめ：不動産投資を成功させるためにはまずは勉強から始めよう

不動産投資を始めるには、下記ステップをこなす必要があります。

不動産投資で失敗する方と成功する方の命運を分けるのは「不動産投資に対する知識」です。

知識は、トラブルや不利益から自分を守ってくれます。

 

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最後までお読みいただきありがとうございました。

少しでも不動産投資を考えている方のお役に立てる内容であったのであれば幸いです。