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土地残余法(とちざんよほう)

収益還元法により収益価格を求める方法の一つ。土
地・建物が一体となって収益用不動産を構成している場
合,その土地部分(建付地)の収益価格を求める方法で
ある。その手順は,家賃等の総収益から支出する総費用
を差し引いて土地・建物に帰属する純収益を求め,この
うち地上建物に帰属する純収益を控除して,最終的に求
めた土地に帰属する純収益を土地の還元利回りで還元し
て収益価格を求める。この場合,地上建物が古いとか非
効率である場合は,土地に帰属する純収益が不適正にな
ることに注意する。更地の鑑定評価に当たって土地残余
法を適用する場合は,その土地の上に最有効使用の建物 を建築することを想定し,前記の手順に従って土地に帰 属する純収益を求めるが,建物が建築される間は未収入 であるので,この点を補正した純収益を上地の還元利回 りで還元して収益価格を求める。

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